Służebność drogi koniecznej to prawo, które pozwala właścicielowi działki uzyskać dostęp do drogi publicznej. Przejazd z reguły wytyczany jest przez posesje sąsiadów, jednak muszą oni wyrazić zgodę na takie rozwiązanie. Najczęściej zawierana jest odpowiednia umowa w formie aktu notarialnego pomiędzy sąsiadami, ale zdarza się również, że przejazd może być przedmiotem sporu. Wówczas sprawę rozstrzyga sąd. Z jakimi obowiązkami i prawami wiąże się służebność drogi? Na pytania odpowiada radca prawny Leszek Krupa, wspólnik bielskiej Kancelarii Kupilas&Krupa.

Każda nieruchomość musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, czyli drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej lub gminnej. W innym przypadku, szczególnie jeśli planowana jest zabudowa działki, trudno będzie uzyskać odpowiednie pozwolenia na budowę czy zrealizować wymagane w związku z nią inne formalności. Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, nie ma odpowiedniego dostępu do zabudowań gospodarskich lub dostęp do zabudowań gospodarskich czy do drogi publicznej jest nieodpowiedni, np. niebezpieczny, jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogi koniecznej. Temat ten budzi liczne pytania i wątpliwości zarówno wśród właścicieli nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej (nieruchomość władnąca), jak i szczególnie osób posiadających działki, przez które droga konieczna miałaby przebiegać (nieruchomość obciążona).

Kluczowe jest, aby właściciele nieruchomości byli dobrze poinformowani o swoich prawach i obowiązkach wynikających z posiadania lub ustanawiania służebności drogi. Właściciele muszą znać zarówno zasady, na jakich służebność jest przyznawana, jak i przepisy z nią związane, aby uniknąć późniejszych problemów. Warto również pamiętać, że każda sprawa dotycząca służebności drogi jest inna, co pokazują pytania zadawane przez czytelników portalu bielsko.biala.pl, dlatego należy uwzględnić specyfikę nieruchomości oraz potrzeby jej właścicieli i rozważyć możliwość konsultacji z prawnikiem specjalizującym się w tych zagadnieniach. Zapraszamy do zapoznania się z odpowiedziami radcy prawnego Leszka Krupy z Kancelarii Kupilas&Krupa w Bielsku-Białej. Zachęcamy również do obejrzenia materiału wideo z odpowiedziami.

1. Działka budowlana, ale bez dostępu do mediów i do drogi publicznej. Niby jest możliwość dogadania się z sąsiadem żeby wydzielił dojazd. Czy to w ogóle jest legalne? Płaci się za działkę niemałe pieniądze, a co jeśli sąsiad się nie zgodzi?

Formalnie nie ma przeszkód, aby nabyć działkę bez dostępu do drogi publicznej i bez dostępu do mediów. Przepisy pozwalają na taką transakcję i zazwyczaj tego typu nieruchomości są bardziej atrakcyjne cenowo.

Nabywca takiej nieruchomości musi jednak mieć na uwadze, że decydując się na zakup, nie ma pewności kiedy będzie mógł rozpocząć proces inwestycyjny. W praktyce bowiem wybudowanie budynku na działce jest zależne od posiadania dostępu do drogi publicznej oraz przyłączy niezbędnych mediów. O ile kiedyś mniej weryfikowano te kwestie, o tyle obecnie są one jednymi z pierwszych, na które organy zwracają uwagę.

Trzeba pamiętać, że posiadanie takiej działki może się wiązać z nawet kilkuletnim postępowaniem sądowym lub uzgodnieniami z operatorami (np. w zakresie wody, prądu, gazu), którzy bez odpowiednich służebności i bez możliwości technicznych mogą nie zapewnić przyłączy w szybkim czasie.

Zawsze najlepszym i najszybszym sposobem jest porozumienie się z sąsiadami, co do sposobu przeprowadzenia drogi czy trasy poszczególnych mediów. Jeżeli jednak to się nie uda, oczywiście istnieją procedury sądowe, w ramach których nawet wobec sprzeciwu sąsiada, da się przymusowo ograniczyć jego prawo własności (np. sprawa o ustanowienie służebności drogi koniecznej, czy też o ustanowienie innych służebności – w tym dotyczących mediów). Zwrócić jednak trzeba uwagę, że sprawy te często są długotrwałe, czasochłonne i kosztowne. Warto zatem bardzo uważnie analizować stan nabywanej nieruchomości przed ostateczną decyzją Pamiętać trzeba także, że to, co wydaje się atrakcyjne cenowo, może się okazać zgoła odmienne, jeżeli doliczy się czas i koszty, które będą konieczne do poniesienia, aby uregulować wszelkie powyższe kwestie.

2. Co w przypadku, gdy droga powstała kilka lat temu, na podstawie pisemnej zgody poprzedniego właściciela (bez umowy notarialnej, brak wpisu w KW), została wykonana niedbale, bez odpowiedniego utwardzenia. Obecnie dochodzi do zalania innych działek. Sąd w trakcie rozprawy poddaje pod przemyślenie fakt, iż jurysdykcja na przełomie ostatnich lat stoi na stanowisku, jeżeli droga powstała to jej usunięcie jest niezasadne. Dodam, że istnieje inna droga w rozumieniu drogi koniecznej.

Trudno odpowiedzieć na to pytanie bez poznania szczegółów sprawy.

Generalnie to, że droga powstała na podstawie nieformalnych ustaleń na pewno będzie pomocne, aby w taki sposób ustanowić służebność drogi koniecznej, wykorzystując argumentację historyczną i twierdząc, że zawsze taki przejazd był realizowany. Utrudnieniem może być jednak to, że droga konieczna jest uregulowana w innym przebiegu - trzeba mieć bowiem na uwadze, że co do zasady, do jednej nieruchomości nie ustanawia się więcej niż jedną drogę konieczną.

Ważnym jest, czy trakt, po którym przebiega ta już ustanowiona droga konieczna rzeczywiście jest wykorzystywany w celu dojazdu do działki. Jeżeli mimo ustanowienia, służebność nie jest wykonywana przez 10 lat, istnieją przesłanki do jej wygaszenia.

W niektórych przypadkach nawet wtedy, gdy dana działka ma dostęp do drogi publicznej, ale dostęp ten jest nieodpowiedni (np. zbyt wąski, wyjazd z działki jest niebezpieczny, brak jest odpowiedniej widoczności, etc.), to można i tak domagać się ustanowienia służebności w celu poprawy parametrów tego dostępu. Każda sprawa o służebność jest inna i warto zadbać o to, aby skonsultować z prawnikiem, który ma doświadczenie w sprawach dotyczących służebności, możliwe rozwiązania. Często bowiem w jednej sprawie o służebność analizowanych jest kilka wariantów przejazdu, co podnosi koszty takiego procesu oraz czas jego trwania.

3. Po wytyczonej u sąsiadów służebności, przez którą możemy przejeżdżać i przechodzić, biega ich pies. Bez kagańca, załatwia również swoje potrzeby na tej drodze. Kiedy wyjeżdżamy na drogę publiczną przez bramę, pies sąsiadów często wybiega na chodnik i na drogę publiczną. Po pierwsze: czy pies może tak biegać po drodze z prawem służebności? Po drugie: kto odpowiada za psa, jeśli wybiegnie on na chodnik i kogoś pogryzie? Z góry dziękuję za odpowiedź.

Samo ustanowienie służebności nie powoduje, że nie może na takiej drodze znajdować się pies czy inna zwierzyna. W zasadzie tematy te nie mają – z prawnego punktu widzenia - wiele ze sobą wspólnego. Służebność odnosi się do obciążenia nieruchomości prawem - w tym wypadku prawem przejazdu. Właściciel działki, po której biegnie służebność nie może stawiać np. trwałych przeszkód, które utrudnią lub uniemożliwią wykonywanie prawa, czyli przejazd przez działkę.

Pojawianie się psa na drodze zazwyczaj nie jest uważane za działanie mające na celu celowe utrudnianie wykonywania służebności przez właściciela.

Generalnie nie ma także obowiązku nakładania psu kagańca. Właściciel psa każdorazowo odpowiada za zwierzę - zarówno w przypadku, gdyby takie pies doprowadził do uszkodzenia ciała innej osoby, uszkodzenia innego zwierzaka lub uszkodzenia własności (np. przegryzienie, zarysowanie). Jeżeli zatem w trakcie takiego przejazdu dojdzie do uszkodzenia osoby lub rzeczy, właściciel zwierzęcia (bez względu na to, czy jest właścicielem działki, po której odbywa się przejazd), musi liczyć się z konsekwencjami prawnymi i finansowymi.

4. Mam propozycję działki do kupienia w okolicach Pietrzykowic, ale podobno sam muszę ogarnąć się drogę i ustalić dane właściciela działki, przez którą droga dojazdowa ma przebiegać. Co w takiej sytuacji zrobić

Rzeczywiście taka sytuacja może mieć miejsce. Nie jest to sytuacja bez wyjścia, ale trzeba pamiętać, że proces uregulowania stanu prawnego może być czasochłonny i kosztowny.

W pierwszej kolejności sugeruję udać się do prawnika, który zbada stan prawny działki, po której droga ma przebiegać. W zależności od tego, ilu jest właścicieli tej działki, sprawa będzie mniej lub bardziej skomplikowana. Może się okazać, że stan prawny takiej działki nie jest uregulowany, np. osoby wskazane w księdze wieczystej jako właściciele nie żyją. Wtedy będzie trzeba ustalać, czy było po nich prowadzone postępowanie spadkowe i kto jest ich spadkobiercą. Jeżeli uda się ustalić wszystkich właścicieli i będą oni chcieli ustanowić służebność, wówczas najszybciej będzie uczynić to u notariusza. Jeżeli jednak sytuacja okaże się bardziej skomplikowana, wówczas jedynym rozwiązaniem pozostanie wszczęcie postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej, gdzie sąd po rozważeniu interesów wszystkich stron doprowadzi do sytuacji, że dostęp do drogi publicznej zostanie ostatecznie zapewniony.

Artykuł powstał przy współpracy z Kancelarią Prawną Kupilas&Krupa z Bielska-Białej.

***

Powyższa publikacja portalu bielsko.biala.pl jest częścią cyklu publikacji na temat aktualnych problemów prawnych, z jakimi spotyka się każdy z nas w życiu prywatnym czy pracy zawodowej. Opracowania powstały dzięki współpracy z ekspertami z renomowanej kancelarii prawniczej z Bielska-Białej, którzy odpowiadają na łamach portalu na pytania Czytelników w sprawach dotyczących poruszanych zagadnień. Pytania można zadawać pod artykułem, na naszym profilu w Facebooku i na adres: [email protected], a także na adres i w serwisach społecznościowych Kancelarii Prawnej Kupilas&Krupa.

Dotychczas w tym cyklu ukazały się następujące artykuły: