Dojazd do nieruchomości to podstawowe prawo każdego właściciela, ale nie tylko. Obecnie wybudowanie budynku, czy też realizowanie innych czynności wymagających pozwolenia na budowę, prawie zawsze jest związane z koniecznością dostępu do drogi publicznej. Szczególnie trudne jest to w rejonie, w którym następuje intensywna zabudowa, jak ma to miejsce w Bielsku-Białej. W tej sytuacji rozwiązaniem jest służebność drogi koniecznej, która umożliwia ustanowienie dojazdu przez działki sąsiedzkie. Radca prawny Leszek Krupa, wspólnik Kancelarii Kupilas-Krupa podkreśla, że to nie tylko korzyść dla jednej strony, ale i zobowiązanie dla drugiej, które może stać się źródłem sporów sąsiedzkich. Zachęcamy do zadawania pytań w temacie.

Brak dojazdu do własnej działki sprawia, że często ustanawiana jest tak zwana służebność drogi koniecznej. Prawo to pozwala na połączenie działki bez dojazdu z najbliższą drogą publiczną. Ściśle wytyczona trasa biegnie przez wyznaczony teren działki sąsiedniej. Instytucja służebności drogi koniecznej, która znana jest już od czasów prawa rzymskiego, jest rozwiązaniem, które ogranicza prawo własności bez zgody właściciela. Powoduje, że można obciążyć daną nieruchomość prawem przejazdu nawet wtedy, kiedy właściciel nie wyraża na to zgody. W ostatnich latach jednym z najczęściej spotykanych spraw dotyczących nieruchomości są właśnie sprawy dotyczące służebności drogi koniecznej.

Polubowne ustanowienie dostępu do drogi

Wyróżnić można dwie zasadnicze metody ustanowienia służebności do drogi koniecznej – polubowną i sporną. Jak sama nazwa wskazuje, polubowne ustanowienie służebności ma miejsce wtedy, kiedy wszyscy właściciele lub współwłaściciele nieruchomości, po których ma przebiegać służebność (tzw. nieruchomość obciążona) wyrażają zgodę na przebieg drogi dojazdowej oraz wynagrodzenie. Możliwe jest też ustanowienie służebności bez odpłatności. Zainteresowani udają się do notariusza, który przygotowuje odpowiedni akt notarialny w przedmiocie ustanowienia służebności. Dokument musi być podpisany przez właścicieli nieruchomości, do której prowadzona jest służebność (tzw. nieruchomość władnąca) oraz przez właścicieli nieruchomości obciążonej.

- W naszej Kancelarii prowadzimy wiele spraw dotyczących ustanowienia służebności. Nasze bogate doświadczenie prowadzi do wniosku, że bardzo często polubowne ustanowienie służebności nie jest możliwe. Zazwyczaj na przeszkodzie stoi brak porozumienia z właścicielami nieruchomości obciążonych, czy też spór co do wysokości wynagrodzenia za ustanowienia służebności Jeśli właściciele obydwu posesji nie są w stanie osiągnąć porozumienia, pozostaje proces sądowy. Sprawę taką rozstrzyga sąd rejonowy, który odpowiada miejscu położenia nieruchomości - wskazuje radca prawny Leszek Krupa, wspólnik Kancelarii Kupilas&Krupa w Bielsku-Białej.

Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Spór w sądzie o służebność drogi

W postępowaniu sądowym po złożeniu wniosku sąd w pierwszej kolejności doręcza wniosek uczestnikom postępowania i wzywa ich do zajęcia stanowiska. W zależności od tego stanowiska kształtowany jest dalszy tok postępowania. Niekiedy zdarza się, że dany przebieg służebności jest bezsporny, wówczas sprawa ma możliwość relatywnie szybkiego zakończenia.

W większości przypadków jednak już sam przebieg służebności jest sporny i uczestnicy postępowania podają inne możliwe warianty przebiegu służebności. Po tym sąd powołuje biegłego geodetę sądowego, który ma za zasadnie przedstawić na mapie wszystkie wskazane w toku postępowania warianty ustanowienia służebności. W zależności od liczby wariantów, czas postępowania także się wydłuża. Konieczne jest wówczas wezwanie do udziału w postępowaniu kolejnych uczestników - właścicieli nieruchomości, po których projektowane jest ustanowienie służebności we wszystkich wariantach.

Po stworzeniu listy wariantów powoływany jest biegły sądowy – rzeczoznawca majątkowy – który ma za zadanie wycenę wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Biegły, tworząc operat szacunkowy, bierze zazwyczaj pod uwagę ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o tzw. transakcje porównawcze (czyli transakcje dotyczące podobnych nieruchomości w podobnej okolicy). Następnie po uzyskaniu wartości nieruchomości, w oparciu o różne parametry, takie jak: uciążliwość służebności dla danej nieruchomości, stopień obciążenia, przeznaczenie nieruchomości, liczba podmiotów korzystających z dojazdu, etc., ustala finalną wartość wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Niekiedy, w sytuacji np. trudnych warunków terenowych, konieczne jest powołanie biegłego sądowego z zakresu budownictwa – budowy dróg. Przede wszystkim powołuje się go w celu ustalenia czy realizacja drogi w danym wariancie jest technicznie wykonalna i czy przyszła droga będzie mogła uzyskać parametry określone prawem.

Dodatkowym etapem postępowania o ustanowienie służebności są oględziny nieruchomości przez sąd. Są one obligatoryjne, gdy rozpatrywane jest więcej niż jeden wariant ustanowienia służebności.

Finalnie, po zebraniu wszystkich dowodów wyżej wskazanych, jak również po przesłuchaniu świadków, czy też stron (o ile w danej sprawie jest to konieczne), sąd podejmuje decyzję o tym, w jakim wariancie ustanowić służebność. Po uprawomocnieniu się postanowienia o ustanowieniu służebności powstaje możliwość korzystania z cudzego gruntu oraz realizowania po nim dojazdu do swojej nieruchomości.

Pogodzenie interesów obu stron

Wskazać należy, że zgodnie z przepisami przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Biorąc pod uwagę, że ustanowienie służebności jest działaniem, które prowadzi do ograniczenia cudzego prawa własności, sąd musi dbać, aby pogodzić interesy obu stron. Z jednej strony wybrany wariant ma być optymalny z punktu widzenia nieruchomości władnącej. Z drugiej sąd musi mieć na względzie nieruchomość obciążoną i nie doprowadzić do nadmiernego jej obciążenia, które powodowałoby zbyt duży uszczerbek dla jej właściciela.

Nieodpowiedni dojazd

Co ciekawe, o ustanowienie drogi koniecznej można wystąpić nie tylko wtedy, kiedy nieruchomość władnąca nie ma dostępu do drogi publicznej, ale także wtedy, kiedy dostęp ten nie jest odpowiedni. Jako przykład można podać np. wyjazd na drogę publiczną powodujący zagrożenie, np. z powodu ukształtowania terenu czy braku widoczności. Kolejnym przykładem może być istniejący dojazd, który jest zbyt wąski i np. nie pozwala na wybudowanie budynku, gdyż droga dojazdowa do danej nieruchomości nie spełnia wymogów prawa budowlanego co do szerokości dojazdu.

Przykładów podobnych sytuacji jest sporo. Z uwagi na wiele kwestii, które należy brać pod uwagę przy występowaniu o ustanowienie służebności, warto skorzystać z usług profesjonalnego prawnika, który posiada doświadczenie w tego typu sprawach. Odpowiednie zgromadzenie dokumentacji i przygotowanie wniosku pozwoli na szybsze rozpoznanie sprawy przez sąd i zoptymalizowanie czynności mających na celu doprowadzenia do rozstrzygnięcia sprawy. Należy także pamiętać, że postępowanie o ustanowienie służebności jest postępowaniem czasochłonnym, które ze swojej natury trwa długo, wymaga odpowiedniego zaplanowania oraz niejednokrotnie dużej cierpliwości inwestora.

Artykuł powstał przy współpracy z Kancelarią Prawną Kupilas&Krupa z Bielska-Białej.

***

Powyższa publikacja portalu bielsko.biala.pl jest częścią cyklu publikacji na temat aktualnych problemów prawnych, z jakimi spotyka się każdy z nas w życiu prywatnym czy pracy zawodowej. Opracowania powstały dzięki współpracy z ekspertami z renomowanej kancelarii prawniczej z Bielska-Białej, którzy odpowiadają na łamach portalu na pytania Czytelników w sprawach dotyczących poruszanych zagadnień. Pytania można zadawać pod artykułem, na naszym profilu w Facebooku i na adres: [email protected], a także na adres i w serwisach społecznościowych Kancelarii Prawnej Kupilas&Krupa.

Dotychczas w tym cyklu ukazały się następujące artykuły: