Potrzebę oszacowania wartości majątku mogą mieć zarówno osoby prywatne jak i firmy. Przedmiotem wyceny może być: nieruchomość lokalowa (własność prywatna, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo lokatorskie), nieruchomość gruntowa niezabudowana lub ze znajdującym się na niej budynkiem (lub budynkami), obiekty związane z biznesem - lokale biurowe, użytkowe, usługowe, a także hale magazynowe, zakłady produkcyjne, hotele, stacje benzynowe, budynki użyteczności publicznej. Operat szacunkowy powinien zostać wykonany w sposób zrozumiały i czytelny opierając się na najlepszej woli i wiedzy rzeczoznawcy.

Cel wyceny nieruchomości

Poznanie wartości nieruchomości jest istotne w przypadku:

  • przygotowania nieruchomości do sprzedaży
  • ustalenia odpłatności w użytkowaniu wieczystym - kwoty adiacenckie, wykup na własność
  • opłaty planistycznej w związku z ustanowieniem lub zmianą planu miejscowego zagospodarowania terenu
  • podziału majątku (spadki, rozwody)
  • dla celów gospodarczych (określenie wartości księgowej, amortyzacja środków trwałych, wycena składników przedsiębiorstwa, w postępowaniu upadłościowym)
  • uzyskania odszkodowania, ustanowienia służebności gruntowej lub przesyłu
  • zabezpieczenia kredytu bankowego lub innej wierzytelności

Dokumenty potrzebne do sporządzenia operatu szacunkowego

Podstawowa dokumentacja do wyceny nieruchomości obejmuje:

  • odpis z księgi wieczystej
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
  • wypis z rejestru gruntów wraz z mapką sytuacyjną
  • mapa ewidencyjna dotycząca działki
  • w przypadku wyceny do celów budowlanych: określenie specyfiki budynku wraz z rzutami i parametrami technicznymi, pozwolenie na budowę, projekt techniczny obiektu, kosztorys budowlany (także w przypadku rozbudowy czy modernizacji)
  • pozwolenie na użytkowanie budynku (dla budynków mieszkalnych na rynku wtórnym)

Jeżeli wyceniana nieruchomość znajduje się na rynku pierwotnym, niezbędna będzie także przedwstępna umowa kupna-sprzedaży, akt notarialny potwierdzający własność. Inne dokumenty: rzut lokalu wraz z informacją o powierzchni, kubaturze, danymi technicznymi, informacja ze spółdzielni mieszkaniowej o przydziale lokalu, informacja od zarządcy nieruchomości o rocznych kosztach utrzymania.

Aby prawidłowo wykonać wycenę, rzeczoznawca może wnioskować także o inne dokumenty wynikające ze specyfiki nieruchomości.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

W branży wycen nieruchomości nie zostały wprowadzone kwoty urzędowe za usługi, rzeczoznawców obowiązują więc ceny rynkowe. Koszt powinien zostać ustalony indywidualnie z uwzględnieniem specyfiki usługi.

Oto przykładowe średnie ceny rynkowe:

  • usługi rzeczoznawcy majątkowego dla osób fizycznych: wycena działki pod budownictwo jednorodzinne: 500-800 zł, grunty rolne: 300-800 zł,  gospodarstwo rolne: 800-1500 zł. Wycena domu jednorodzinnego kosztuje 600-1200 zł, a wielorodzinnego - od 1500 zł. Koszt wyceny mieszkania wynosi 350-500 zł. Ustalenie wartości nieruchomości leśnych czy parkowych:  500-1500 zł, a służebności drogowej - od 500 zł.
  • usługi rzeczoznawcy majątkowego dla firm: koszt wyceny gruntów pod inwestycje komercyjne: 800-2000 zł, wycena lokalu użytkowego: 600-1200 zł, a budynku biurowego - od 1200 zł. Obliczenie wartości obiektów komercyjnych: usługowych, przemysłowych i handlowych - od 1500 zł.

Poza ceną za wykonanie operatu szacunkowego, kwota usługi może zostać powiększona o koszty dojazdu, zgromadzenie niezbędnej dokumentacji, ewentualnego wykonania obmiaru (wycena obiektów), doliczana jest także ekstra opłata, jeżeli termin realizacji zlecenia ma być krótszy niż standardowy.

Jak wybrać rzeczoznawcę nieruchomości?

Warto skorzystać z oferty osoby zrzeszonej w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PKZW). Daje to pewność, że posiada odpowiednie kwalifikacje, a także przestrzega zasad etyki zawodowej. Należy zwrócić uwagę  jaki sposób rozliczenia usługi proponuje rzeczoznawca - wycena nieruchomości nie zależy od jej wartości, a opłata powinna obejmować tylko nakład pracy. Profesjonalista bierze pod uwagę rodzaj nieruchomości wraz jej elementami składowymi oraz sytuację prawną.

Przygotowanie operatu szacunkowego zaleca się powierzyć specjaliście z długim stażem obecności na rynku. W wyniku doświadczenia zgromadził obszerną bazę danych, która pozwoli na bardziej precyzyjne ustalenie wartości.

Porady dotyczące wyceny nieruchomości pochodzą od Lions Estate i agencji IF.pl.