Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję o warunkach zabudowy dla kaskadowego kompleksu bloków, które krakowski deweloper planuje wznieść na dawnej działce Telekomunikacji Polskiej w Bielsku-Białej. Inwestycji o wysokości nawet 22 metrów sprzeciwiają się okoliczni mieszkańcy, wskazując na skrajnie niekorzystne warunki gruntowe, bo teren ten podatny jest na osuwiska. Kolegium w działaniach Ratusza dopatrzyło się szeregu uchybień - od łamania zasady bezstronności aż po wyjątkową przychylność dla inwestora i zawyżanie parametrów planowanych budynków. Sprawę rozpatrzy Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Historia kompleksu potężnych biurowców u zbiegu ul. Cieszyńskiej i Siemiradzkiego w Bielsku-Białej sięga kilku lat wstecz. Dawne zabudowania Telekomunikacji Polskiej, a później Orange, przez długi czas były wystawione na sprzedaż. Cena jaka interesowała telekomunikacyjną firmę oscylowała wokół kwoty 10 mln zł.

Chce wyburzać i budować bloki

Na przełomie 2021 i 2022 roku właścicielem terenu o powierzchni ponad 1,6 ha została spółka Ateli Investments. Już wtedy inwestor słowami swojego pełnomocnika zapowiadał na łamach naszego portalu wyburzenia biurowca najbliżej Cieszyńskiej i realizację w tym miejscu inwestycji mieszkaniowej. Na pierwszy zakres prac uzyskał nawet pozwolenie. O możliwość wzniesienia nowych budynków walczy od kilku lat.

Początkowo wydawało się, że plany w zakresie wzniesienia bloków nie dojdą do skutku. Dwa lata temu urzędnicy odmówili deweloperowi wydania „wuzetki” powołując się na negatywną opinię i ryzyko osuwania się mas ziemnych. W następstwie odwołania wniesionego przez dewelopera Samorządowe Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej nakazało ponowne rozpoznanie sprawy. Ratusz otrzymał korzystniejszą dla inwestora opinię z Państwowego Instytutu Geologicznego i tym razem postanowił wydać warunki zabudowy.

Plan dewelopera zakłada wzniesienie czterech budynków w układzie kaskadowych - od strony mocno opadającej ulicy Siemiradzkiego miałyby powstać dwa bloki o wysokości nawet siedmiu kondygnacji, natomiast od ulicy Browarnej dwa budynki czterokondygnacyjne. Budynki łączyłby podziemny parking.

Niedopuszczalne działanie Ratusza

Wydaną „wuzetkę” zaskarżyli sąsiedzi planowanej inwestycji, ponownie podnosząc m.in. argumenty o stateczności pochylonego gruntu. Sąsiedzi powołując m.in. się na kartę osuwiska z 2009 roku uznają, że tak potężna inwestycja może doprowadzić do katastrofy zagrażającej nie tylko nowym blokom, ale przede wszystkim ich domom. Z kolei opinia Państwowego Instytutu Geologicznego wskazuje, że warunki gruntowe są co prawda skrajnie niekorzystne, ale nie uniemożliwiają inwestycji. PIG ocenił, że proponowane metody prowadzenia prac dają gwarancję bezpieczeństwa zarówno w trakcie budowy, jak i po jej zakończeniu.

Mimo to SKO uchyliło decyzję Ratusza. Z jej uzasadnienia nie wynika, by decydująca była kwestia trudnych warunków geologicznych. Jednym z najpoważniejszych zarzutów jest naruszenie zasad bezstronności.

W toku analizy akt sprawy wyszło na jaw, że ten sam urzędnik Ratusza sporządził analizę urbanistyczną, przygotował projekt decyzji, a na końcu ją podpisał. Kolegium uznało taką sytuację za niedopuszczalną, podkreślając, że organ ma obowiązek rzetelnie zweryfikować analizę, a nie „kontrolować samego siebie”.

Wyjątkowa przychylność urzędników?

Kolegium zakwestionowało również sposób wyznaczenia parametrów nowej zabudowy. Zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa, nowe budynki powinny nawiązywać do zabudowy już istniejącej. Tymczasem w zaskarżonej decyzji wysokość obiektów - sięgająca nawet 22 m - oraz wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono w oparciu o wartości maksymalne, a nie średnie występujące w okolicy. Organ odwoławczy uznał, że zabrakło przekonującego uzasadnienia dla tak znaczącego odstępstwa od lokalnych standardów.

Dodatkowo okazało się, że zapewnienia od dostawców mediów... straciły ważność przed wydaniem rozstrzygnięcia. Bez aktualnych gwarancji technicznych wydanie „wuzetki” jest prawnie wadliwe.

Sąsiedzi wnieśli sprzeciw od decyzji SKO, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oceni prawidłowość wydanych rozstrzygnięć. Realizacja inwestycji deweloperskiej jest do tego czasu wstrzymana.

Bartłomiej Kawalec
[email protected]