Władze Bielska-Białej od lat obiecują ożywienie ulicy 11 Listopada, jednak ich działania zdają się prowadzić do zupełnie odwrotnego efektu. ZGM, zamiast wspierać rozwój tej kluczowej części miasta, podnosi czynsze najmu i jednocześnie pozwala na to, by lokale użytkowe stały puste przez lata. Mogłoby się wydawać, że to nie tylko krótkowzroczna polityka, ale wręcz... sabotaż. Dlaczego tak się dzieje?

O „umierającej” ulicy 11 Listopada słyszymy od 20 lat, czyli momentu gdy w centrum Bielska-Białej powstała Sfera. Nie da się ukryć, że na głównym deptaku coraz mniej jest czynnych lokali i sklepów, podobnie zresztą jak przechodniów. Pomóc miała przebudowa placu Wojska Polskiego, jak również uruchomienie Punktu 11. Szybko okazało się, że deptak żyje, ale tylko od święta - głównie w czasie weekendowych wydarzeń.

3200 zł bez mediów za lokal w centrum

Spacerując deptakiem trudno nie zauważyć licznych pustych lokali. W zasobach ZGM pozostaje aktualnie blisko 30 wolnych lokali użytkowych w ścisłym centrum Bielska-Białej. Większość z nich znajduje się na ul. 11 Listopada. Niektóre z nich stoją puste nawet od czterech lat. Ich ceny najmu wahają się od 10 do 54 zł netto za mkw. Część z nich wymaga remontu, który leży po stronie najemcy, inne są gotowe do wprowadzenia.

Dlaczego więc stoją puste? Przykładem niech będzie budynek przy ulica 11 Listopada 49. Kilka lat temu przeszedł gruntowny remont konserwatorski polegający na skuciu istniejących tynków, oczyszczeniu i zagruntowaniu powierzchni, wykonaniu nowej elewacji. Wymieniono stolarkę, wyremontowano dach i kominy. Budynek jest zabytkową kamienicą. Zbudowana została na przełomie XVIII/XIX w. w stylu klasycystycznym. Na parterze mieszczą się punkty handlowo-usługowe, wyżej mieszkania.

Lokal w ścisłym centrum miasta, świetnie nadaje się na działalność usługową bądź handlową. Jest w stanie dobrym, ale ZGM chce za niego nieco ponad 3200 zł miesięcznie. Podana cena za lokal jest ceną netto, nie uwzględnia podatku, mediów i podatku od nieruchomości. W efekcie stoi pusty od blisko roku.

Deptak nie sprzyja prowadzeniu biznesu

Zdaniem przedsiębiorców, palącym problemem są właśnie wysokie i stale rosnące czynsze, które są niewspółmierne w stosunku do miejsca, standardu i możliwych do osiągania zysków. Potencjalnym i obecnym najemcom przeszkadza również brak podstawowych udogodnień takich jak... toalety w lokalach.

W skrócie - taniej i łatwiej jest wynająć pomieszczenie na działalność w galerii handlowej. Tak o to znikają biznesy, które działały w tym miejscu od dekad. Wystarczy wspomnieć zlikwidowany pod koniec marca ubiegłego roku sklep Bonotex. Wcześniej zlikwidowany sklep u Steciaka, czy wiele innych.

Skoro lokalizacja biznesów na tej ulicy nie sprzyja zarabianiu, to logiczne wydaje się, że należałoby więc obniżyć czynsze. Tymczasem w czerwcu ubiegłego roku zafundowano najemcom drakońską podwyżkę. O planowanych podwyżkach czynszów poinformowano zaledwie kilka dni wcześniej. Miały one sięgać nawet 20 proc. - To jest pomysł miasta na ożywienie wymierającej ulicy? - pytała jedna z najemczyń.

Petycja przeciwko podwyżce czynszu

Przedsiębiorcy nie chcieli zgodzić się z propozycją. Pod petycją w tej sprawie podpisało się blisko 100 osób. Krzysztof Kwiatkowski, zastępca dyrektora ZGM, wyjaśniał, że po raz ostatni czynsze były korygowane o wskaźnik inflacji w styczniu 2022 roku. - W tym okresie nastąpił znaczący wzrost cen materiałów i usług budowlanych, jak też wzrost cen innych usług związanych z utrzymaniem mieszkaniowego zasobu miasta. Wysoka inflacja w ostatnich latach spowodowała, iż realna wartość uiszczanych przez najemców czynszów uległa obniżeniu. Miasto, mając świadomość rosnących drastycznie w ostatnich latach cen energii dla przedsiębiorców, odwlekało moment urealnienia wysokości przychodów z lokali użytkowych.

Na argumenty, że podwyżki dobiją ulicę 11 Listopada odpowiadał także wiceprezydent Przemysław Kamiński. - Wychodzi na to, że tak długo jak część przedsiębiorców będzie miała ocenę, że ulica jeszcze nie jest odpowiednio ożywiona, to należy nadal mieć czynsze zdecydowanie poniżej wartości rynkowej. Obserwujemy, jak wygląda rynek i na pewno nadal jesteśmy atrakcyjni - mówił w Beskidzkiej TV.

Jaki był tego wszystkiego efekt? Tylko na przełomie sierpnia i września 2024 roku opublikowanych zostało kolejnych dziewięć ogłoszeń dotyczących wolnych lokali ZGM, ale tylko cztery wypowiedzenia związane były bezpośrednio z niedawną podwyżką czynszów. - Nie obserwujemy zwiększonej fali wypowiedzeń, porównując poprzednie lata raczej jest to liczba stała - dodawał dyrektor Ireneusz Kiecak.

ZGM: lokale z potencjałem mają najemców

ZGM tłumaczy podwyżki koniecznością utrzymania nieruchomości, ale jaka jest logika w żądaniu wyższych czynszów, skoro efektem tego jest wzrost pustostanów? Czy nie lepiej byłoby zaoferować konkurencyjne stawki, które faktycznie zachęcą do otwierania działalności? Rezultat takiej polityki jest oczywisty - zamiast tętniącej życiem przestrzeni mamy martwe centrum. Urzędnicy podkreślają, że proponują preferencyjne czynsze w przypadku „gorszych” lokali, ale nie da się „ożywić” ulicy samymi deklaracjami.

Z takim postawieniem sprawy nie zgadza się ZGM. - Poza lokalami atrakcyjnymi (dobre położenie, pożądany układ pomieszczeń i powierzchnia użytkowa, co najmniej dobry standard i wyposażenie w instalacje), część lokali jest trudno wynajmowalna i zdarza się, że nieprzerwanie od wielu lat znajdują się na listach wynajmu. Przede wszystkim dotyczy to lokali niekorzystnie położonych (sutereny, oficyny) i w złym stanie technicznym. Takie lokale nie nadają się nawet na ich przekwalifikowanie na inne funkcje i w przeważającej większości pozostaną niewynajęte, pomimo niskiego czynszu - mówi zastępca dyrektora Krzysztof Kwiatkowski.

- Trudno wynajmowalne są także lokale niestandardowe (Patria pod nadzorem konserwatorskim - red.). Należy zaznaczyć, iż większość lokali z jakimkolwiek potencjałem znajduje najemców, a główną zachętą jest dostosowywanie oferty cenowej do aktualnej sytuacji rynkowej oraz ciągła poprawa stanu technicznego oraz standardu zarządzanych budynków - dodaje. Tyle tylko, że mieszkańcy efektów raczej nie widzą.

Najważniejsze lokale mieszkalne

ZGM zarządza ponad tysiącem lokali użytkowych. Ponad sto jest na liście do wynajęcia, ale nie ma chętnych. Kolejne 170 stoi pustych, ale nie jest przeznaczonych na wynajem. Władzom nie przeszkadza, że na siebie nie zarabiają. Jak się bowiem okazuje, wpływy od najemców wcale nie są przez władze pożądane.

Cel okazuje się być inny. - (…) Wydatki inwestycyjne ZGM koncentrują się na poprawie stanu technicznego lokali mieszkalnych i poprawie warunków zamieszkiwania lokatorów. Wynajem lokali użytkowych ma zapewnić dodatkowe źródła dochodów bez konieczności ponoszenia większych wydatków i dochody te zapewniane są aktualnie przez lokale atrakcyjne i niewymagające nakładów - odpowiada na jedną z ostatnich interpelacji w tej sprawie zastępca prezydenta miasta Przemysław Kamiński.

- Podsumowując należy stwierdzić, iż oprócz lokali atrakcyjnych, zapewniających znaczne przychody czynszowe, w zasobie ZGM znajdują się lokale, których atrakcyjność jest niska, a nawet przeprowadzenie kosztownych remontów nie gwarantuje uzyskania przychodów czynszowych na poziomie zapewniającym zwrot z inwestycji - dodaje wiceprezydent. Najwyraźniej lepiej więc żeby wciąż stały puste.

Adam Kanik
[email protected]