Czy prezes jest prezesem?
Konflikt w jednej z bielskich wspólnot mieszkaniowych pokazuje, jak duże znaczenie dla dobrego sąsiedztwa mają szacunek i zaufanie. Ich brak rodzi animozje i wzajemne podejrzenia. Kłótnie mogą do tego stopnia popsuć atmosferę w małej społeczności, że dla jej uzdrowienia konieczna jest interwencja z zewnątrz. W naszej historii, o tym kto ma rację rozstrzygnie sąd.
Wspólnotę mieszkaniową przy ul. X w Bielsku-Białej tworzą właściciele 224 lokali mieszkalnych. 216 mieszkań należy do osób fizycznych, a osiem stanowi własność Gminy Bielsko-Biała (zasób ZGM). Prezesa zarządu wspólnoty wybrano w 2004 roku (od 2009 zarząd jest jednoosobowy).
Zarzuty mieszkańców
Początkowo działania prezesa nie budziły poważniejszych zastrzeżeń. Z czasem jednak część mieszkańców zaczęła kwestionować zbyt wysokie, ich zdaniem, opłaty z tytułu bieżącej eksploatacji budynku. Wątpliwości dotyczyły również m.in. wysokości funduszu remontowego i ustanowienia funduszu balkonowego. Wrażenie zrobiły krytyczne opinie biegłych sądowych, sporządzone w związku ze sprawami przeciwko wspólnocie z powództwa Gminy Bielsko-Biała (biegli wskazywali na nieprawidłowości w sposobie wydatkowania środków wspólnoty).
- Nasz sprzeciw wzbudził brak możliwości jakiejkolwiek kontroli działań prezesa oraz wysokość wynagrodzenia, jakie wypłacał on sobie ze środków wspólnoty - przybliża jeden z mieszkańców. - Nie dość, że było naszym zdaniem wygórowane, to jeszcze dublowało się z wynagrodzeniem administratora, które wspólnota płaci z tytułu świadczenia tych samych usług. Za rzecz zupełnie skandaliczną uznaliśmy natomiast opłacanie przez prezesa jego prywatnych spraw sądowych ze środków wspólnoty - podkreśla członek wspólnoty.
Wspólnota bez zarządu?
Mieszkaniec bloku dodaje również, że gdy prosił prezesa o wgląd do dokumentacji, spotykał się zwykle z odmową. - Prezes uniemożliwia nam uzyskanie informacji dotyczących bieżącego funkcjonowania wspólnoty - skarży się nasz rozmówca. W tej sytuacji padła propozycja zmiany prezesa. - Ściśle biorąc, chodzi o ustanowienie legalnego zarządu - precyzuje inny członek wspólnoty. - Z naszej wiedzy wynika bowiem, że kadencja tego pana jako prezesa wygasła w 2013 roku i od tego czasu wspólnota formalnie nie posiada zarządu - przekonuje mieszkaniec bloku przy ul. X.
Tu jednak sprawa się komplikuje. - Były prezes pomimo braku legitymacji nadal wykonuje czynności - przyznaje nasz informator. - Powołuje się przy tym na uchwałę, podjętą rzekomo przez wspólnotę, o zniesieniu kadencyjności zarządu, uchwałę z 2009 roku, której oryginału żaden z nas nigdy nie widział, o której po raz pierwszy dowiedzieliśmy się w 2016 roku - żali się członek wspólnoty.
Chcą zobaczyć pełnomocnictwa
Nasi rozmówcy wskazują na jeszcze jedną przeszkodę, która, jak twierdzą, uniemożliwia poddanie sprawy pod normalne głosowanie. - Ten pan posługuje się rzekomymi pełnomocnictwami od około 70 osób - mówią mieszkańcy bloku. - Gdy jednak o nie pytamy, nie zgadza się ich okazać - utrzymują nasi informatorzy.
O tym, czy wspólnota będzie miała nowy zarząd zdecyduje ostatecznie sąd. Z końcem marca br. 51 zdesperowanych mieszkańców wystąpiło w tej sprawie do Sądu Rejonowego w Bielsku-Białej. Wnioskodawcy proszą o ustanowienie dla nieruchomości zarządcy przymusowego, a wcześniej zarządcy tymczasowego (w celu zabezpieczenie roszczenia). Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego bloku przy ul. X popiera także ZGM.
Z prośbą o zajęcie stanowiska zwróciliśmy się także do prezesa zarządu wspólnoty. Ten jednak odmówił wyjaśniając, iż nie będzie komentował sprawy, zanim nie rozpatrzy ją sąd.
Warto się interesować
Opisana sytuacja jest specyficzna, dotyczy konkretnych osób i zdarzeń. Wiążą się z nią jednak pewne zagadnienia prawne o znaczeniu ogólnym. Ich znajomość może okazać się przydatna członkom każdej wspólnoty mieszkaniowej. Zagadnienia te komentuje dla naszego portalu radca prawny, dr Przemysław Olek.
- W przypadku niewypełniania obowiązków przez zarząd lub naruszania przez niego zasad prawidłowej gospodarki, sąd - na uzasadniony wniosek choćby jednego właściciela lokalu - może ustanowić zarządcę przymusowego, co jest równoznaczne z odjęciem zarządu osobom dotychczas go sprawującym. W praktyce tryb ten będzie szczególnie przydatny w razie trudności ze zmianą zarządu w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście, im więcej w danym przypadku zostanie wykazanych nieprawidłowości w zakresie zarządu oraz im bardziej będą one rażące i ewidentne, tym większe szanse na uwzględnienie wniosku przez sąd. Swoją wymowę ma z pewnością także liczebność właścicieli składających tego rodzaju wniosek, a to z uwagi na stopień reprezentatywności.
Członkowie wspólnot mieszkaniowych powinni pamiętać, że w ramach tej wspólnoty są najważniejszymi decydentami w sprawach zarządu nieruchomością wspólną, w tym także w odniesieniu do obsady czy też powierzenia zarządu. Nie warto rezygnować z bieżącego interesowania się sprawami wspólnoty i nieruchomości wspólnej, a przez to zrzekać się aktywnego wykonywania swoich uprawnień właścicielskich. Tak, aby zamiast przynależnej roli podmiotu prawa własności, nie przybrać uciążliwej roli przedmiotu zarządzanego czyimiś rękoma - kończy doktor Olek.
Maciej Chrobak
Dzisiaj w Sądzie Okręgowym w Bielsku-Białej zapadł wyrok w sprawie z art.189 KC o uznanie za nieistniejącą Uchwały o zniesieniu kadencji władz Wspólnoty.
Zgodnie z treścią wyroku, Uchwała z 2011 roku o zniesieniu kadencji Zarządu została uznana za nieistniejąca.
Mam nadzieję, że ten wyrok stanie się zalążkiem istotnych zmian i pozwoli, w wyniku zmiany Zarządu na znaczne obniżenie czynszów, dostosowanie stawek funduszu remontowego do faktycznych potrzeb i możliwości mieszkańców.
Mam nadzieję, że nowy Zarząd będzie nas traktował z szacunkiem należnym Właścicielom mieszkań w naszym bloku.
Musimy tylko poczekać na uprawomocnienie się wyroku.
niezarejestrowany - Staruszka 2017-05-17 16:36
Do Emerytki masz racje tez mieszkam w tej wspolnocie i szanuje prezesa bardzo jestem za nim, ale nie jestem za tym, ze nie słucha innych właścicieli nie chodzi tu o mnie bo dla mnie jest bardzo miły zawsze, ale widziałam i słyszałam jak potraktował tez innych właścicieli. Uważam ze czynsze są bardzo wysokie w tej wspolnocie i dobrze ze ktoś walczy o obniżenie opłat, w tej kwesti nie jestem za prezesem. Wspólnota kiedyś za innego zarządcy miała źle to fakt ale czy to by był ten prezes czy inny tez by się starał i chciał wykazać, bo nie robi tego za darmo. Ale my prezesowi tez pomogliśmy i on nie powinien tez o tym zapomnieć i ty Emerytko tez chyba pamiętasz nie miał pracy, itp. ludzie różnie wtedy o nim mówili ale dali mu szanse.Brany był duży kredyt na ocieplenie bloku fundusz rem. podwyższyliśmy 100% żeby spłacić kredyt. Pan prezes mas zapewniał ze jak kredyt spłacimy to wrócimy do starych opłat, ludzie ma to czekali. Żeby by była sprawa jasna pan prezes mi nie przeszkadza ale niech słucha tez innych a nie robi co chce i jak chce. I z tego co czytam uważam ze żyłam w przekonaniu ze wszystko jest Ok i tak musi być dzisiaj wiem ze dobrze ze ktoś się za to wziol może będą niższe opłaty. Uważam ze jeśli ktoś na jednym stanowisku jest długo to się wypala i władza mu uderza do głowy. Administracja nasza czyli fig całkiem mi nie odpowiada, jak się tam po coś idzie to mic nie wiedza i wysyłają do prezesa a księgowościa to oni się zajmują a nie prezes. Dlatego uważam ze tam tkwi haczyk są bardzo drodzy, zobaczyłam te oferty na klatce co były wywieszone innych administracji i porównałam to wiem ze można płacić taniej. Wtedy mamy tańszy fundusz ekspert.Pan prezes miał zmienić administratora tak obiecał w b klatce na zebraniu ale nic z tym nie zrobił. Uważam
ze w tej wspolnocie trzeba zmienić administratora i obniżyć fundusz i myśle wtedy ze prezes zostanie.
Do KAWALERKA7Z8 - mi za moje mieszkanie wychodzi 14 zł metr gdzie wody mam liczone 5 m3. A moja koleżanka we wspolnocie w BB gdzie w czynszu ma ciepła wodę i ryczałt gazu 10 zł x 4 osoby ma 12,26 zł za metr gdzie teraz mieli podwyżkę funuszu rem. bo chcą robić blok i ma taniej.
Chce żeby nasz prezes został bo dba o porządek i czystość, ale niech patrzy na nasze potrzeby, niech obniży funusz rem. i zmieni administracje żebyśmy mieli znów taniej.
Uczciwy, zrobi wszystko aby udowodnić, że zarzuty są nieprawdziwe : udostępni dokumentację ze swojego działania, pokaże pełnomocnictwa, dokumentację np. przetargową, rachunki itp.
Nieuczciwy, będzie wszystko ukrywał, bo wie, że każda kontrola ujawni wszelkie nieprawidłowości.
Sami państwo oceńcie z kim macie do czynienia
Izydor czy byłeś na zebraniu w 2009 r.? Jeśli tak to kto pisał to uchwałę na tym zebraniu? w tej wspólnocie mieszka 224 właścicieli i nikt nie ma tej uchwały jeśli ją masz to jesteś chyba jedyny, bo nawet gmina jej nie ma.
Piszesz, że za 30m mieszkanie płacisz 400 zł to chyba się mylisz bo ja płacę 460 zł chyba że masz chody u prezesa to płacisz mniej, a pani Była mieszkanka mogła płacić tle co napisała bo może 3 osoby mieszkały.....więc nie przesadziła.
Wydaje mi się że nikt nie chciał odwołać pana Marka tylko właściciele chcieli obniżkę fund. remontowego (która była im obiecana po spłacie kredytu na ociep.bydynku) i zmianie administratora na tańszego, żeby opłaty zmniejszyć. Ale p.Marek nie chciał tego i dlatego jak właściciele zaczeli dociekać to zobaczyli błędy i nie jasności w tej wspólnocie, p. Marek sam sobie strzelił w kolano. Dobra rada właścicieli trzeba słuchać i szanować, a nie tworzyć sobie prywatny folwark.
Izydor - piszesz o pełnomocnictwach masz racje zawsze na zebranie przynosili inni pełnomocnictwa, ale sam wiesz ze p. Marek mówił na każde zebranie nowe pełnomocnictwo z datą zebrania lub pełnomocnictwa notarialne. P. Marek ma 50 pełnomocnictw ale one nie sa notarialne i nie na konkretne zebranie, a takie się nie liczą. A 7 maja nie było zebrania żadnego o ile pamiętam....no chyba że było a nikt mnie nie po informował??? sprawdzę to u prezesa.
Piszesz, że po 2013 roku wszelkie dokumenty od "zarządu" (czyt. prezesa) do członków wspólnoty podpisywane są przez prezesa M. T. Przez cztery lata jakoś nikt tego nie zakwestionował. Więc odpowiem ci tak wszyscy siedzieli grzecznie i czekali na obniżenie tego co wyżej napisałem, bo tak obiecał i prezes, ze jak się kredyt skończy to wrócą do 1,50 m za fund,rem. uważam że byli naiwni tak jak ja.
A to że napisałeś, że nie będziesz chodził na zebrania to powiem ci że ja też nie będę chodził i będę czekał na listy w skrzynkach do głosowania i wtedy zagłosuje.....!!!!
Prawdopodobnie to które zebranie masz na myśli, te 31 marca, czy 21 kwietnia? O którym projekcie uchwały napisałeś? O tym dotyczącym obniżenia funduszu remontowego? To przecież było uwzględniane w uchwałach, tylko nie przegłosowane.
Kto nie może być na zebraniu, może udzielić pełnomocnictwo. Do tych czas tak było o nie było problemu. W tym roku 31 marca było kworum na zebraniu i powstała afera o pełnomocnictwa. Dokładnie o to, że prezes ma 50 pełnomocnictw. To każdemu miał pokazać, czy tylko tobie?
Komu przeszkadzało glosowanie: jeden właściciel, jeden głos, tylko glosowanie udziałami? To dopiero był horror z zbieraniem głosów.
Jak zostanie podpisany wniosek o zebranie wspólnoty przez 1/10 udziałów, to zarząd powinien zwołać zebranie. Tak było w tamtym roku 7 maja. Na którym to zebraniu przedstawiono oferty zarządców i wybrano ewentualnego zarządcę. Nie wiadomo czemu to upadło.
Prawdopodobnie nie byłeś na ostatnim zebraniu , wbrew temu co piszesz "jeżeli będzie 10% udziałów za odwołaniem zarządu. To zarząd ten punkt na zebraniu musi uwzględnić." Musi? Może w teorii. W praktyce nie musi. Gdybyś był , to wiedziałbyś czy projekt uchwały podpisany przez kilkanaście procent właścicieli został przez "prezesa" poddany pod głosowanie czy też nie.
Piszesz "Na zebraniu ważne aby zadyma była". A kto wywołał "Zadymę" ? Kto nagrywał uczestników zebrania dwoma kamerami i to wbrew ich sprzeciwowi ? Kto głosował powołując się na pełnomocnictwa , których nie chciał pokazać?
Przekonujesz mnie , że nie byłeś na zebraniu. Nie mieszaj w tym wątku.
@Była mieszkanka i @Władzio - Skoro sprzedaliście mieszkania, to już to nie jest wasza broszka. Prezes się znalazł. gdyż dzięki poprzedniemu zarządowi Gestor, grunt się palił pod nogami. Wtedy obecny prezes był aniołem. W 2009 roku niby została uchwalona o kadencyjności zarządu, teraz nagle jest afera. Przecież to nic nie przeszkadza w odwołaniu zarządu. Zgodnie z prawem jeżeli będzie 10% udziałów za odwołaniem zarządu. To zarząd ten punkt na zebraniu musi uwzględnić. Nawet nie trzeba podawać przyczyny odwołania, Ja tez mam 30 m kw. i płacę 400 zł w porównaniu z innymi wspólnotami to może dużo, ale 520 zł to przesadziłaś. Co to znaczy starsi boją zmian prezesa? Przecież wszyscy nie sprzedadzą mieszkania. Zarząd już mógł być odwołany, ale zamiast zbierać podpisy o odwołanie zarządu. To się zbiera o obniżenie funduszu remontowego. Na zebraniu ważne aby zadyma była. Chodziłem prawie na wszystkie zebrania. Po ostatnim zebraniu postanowiłem nie chodzić.