Kilka lat temu pojawiły się informacje, że gminne zakłady budżetowe nie mogą administrować budynkami będącymi własnością wspólnot mieszkaniowych, bo byłoby to niezgodne z prawem. Teraz zostały ostatecznie potwierdzone.

Oznacza to ni mniej ni więcej, że na przykład administrujący gminnymi budynkami Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Bielsku-Białej nie może być administratorem budynków, które nie są już w stu procentach własnością gminy. A takich jest sporo. Wystarczy bowiem, aby tylko jeden z lokatorów jakiejś kamienicy wykupił swoje mieszkanie na własność, a cały budynek automatycznie staje się  własnością wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem powszechną praktyką jest, że w kamienicach takich zarząd pełni nadal „stary” gminny administrator.

To, że jest to nielegalne, nie wynikało wprost z konkretnego przepisu, lecz było wykładnią wynikającą  z interpretacji kilku ustaw. Stąd nie wszyscy zgadzali się z tym, że zakłady budżetowe robić tego nie mogą. Zwłaszcza że na przykład Regionalna Izba Obrachunkowa nie widziała nic nagannego w takich praktykach.

Kwestia „można czy nie można”  zawisła w związku z tym na kilka lat w próżni. Jednak tylko do czasu, gdy głos zabrała Najwyższa Izba Kontroli, która sprawę wyciągnęła ponownie na światło dzienne przy okazji dokonywanych kontroli w gminnych zakładach budżetowych, działających na terenie kraju. Ostateczny werdykt brzmi: zakłady te nie mogą pełnić funkcji administracyjnych w budynkach nienależących w całości do gminy. Tam, gdzie jeszcze jakiś zakład budżetowy administruje budynkiem wspólnotowym, trzeba to zmienić do końca tego roku. Zarząd czy też członkowie wspólnoty muszą następnie wybrać zarządcę budynku spośród firm świadczących tego typu usługi, a działających na polskim rynku. W przypadku Bielska-Białej chodzi o 450 budynków, w których gmina jest jedynie współwłaścicielem, a którymi administruje nadal ZGM. Trzeba jednocześnie wyjaśnić, że ZGM nadal będzie w tych wspólnotach reprezentantem gminy. Stąd jako reprezentant współwłaściciela  nadal będzie miał większy lub mniejszy (zależnie od wielkości udziałów w danej wspólnocie) wpływ na to, jak zarządzana jest dana nieruchomość. Nie będzie jednak mógł sprawować w niej funkcji zarządzającego.

Bielski ratusz poinformował współwłaścicieli budynków, w których posiadał udziały, o zaistniałej sytuacji. Jednocześnie ZGM złożył już wypowiedzenia z pełnionej przez siebie funkcji administratora tych nieruchomości. Od pierwszego stycznia obowiązki te będą musiały przejąć inne firmy.
Co to oznacza dla członków wspólnot mieszkaniowych? Teoretycznie nic. Po prostu będą musieli teraz skorzystać z usług innego administratora. Ceny usług świadczonych  przez tego typu firmy są porównywalne z tą, jaką za usługę brał ZGM (było to około 60 groszy od metra kwadratowego). Stąd koszty ponoszone przez wspólnoty z tego tytułu nie powinny się specjalnie różnić od dotychczasowych.

Z czysto ludzkiego punktu widzenia jest to jednak ogromna zmiana. Wiele wspólnot mieszkaniowych powstało bowiem w ten sposób, że poszczególni lokatorzy wykupili swoje  mieszkanie nie zdając sobie nawet sprawy z tego, jakie biorą na siebie obowiązki w związku z tym, że stali się współwłaścicielami całego budynku. Nadal uważają się, podobnie jak ci, którzy mieszkań nie wykupili, jedynie za lokatorów gminnych kamienic, a nie za ich współwłaścicieli.  Mieszkańcy takich kamienic - zwłaszcza osoby starsze - traktują więc wciąż te budynki jak mienie  gminne. Tym bardziej, że zarządza nimi nadal - i to od niepamiętnych czasów - ZGM. To w ZGM-ie lokatorzy płacą czynsze i tam kierują wszelkie swoje mieszkaniowe pretensje i uwagi. Teraz będą musieli współpracować z innym, obcym administratorem. ZGM nie będzie już bowiem odpowiadał za funkcjonowanie tych kamienic! 

Zmiana ta niesie z sobą także pewne reperkusje finansowe dla gminy. Do tej pory gmina czerpała bowiem korzyści finansowe z tego, że ZGM administrował wspólnotowymi budynkami. Teraz nie dość, że pieniądze z tego tytułu do kasy ZGM nie będą wpływać, to jeszcze gmina będzie musiała wysupłać skądś fundusze na opłacenie administratora tych  kamienic. Jako jeden ze współwłaścicieli gmina ponosić będzie z tego tytułu koszty proporcjonalne do tego, w jakim stopniu budynek do niej należy.

Tomasz Ficoń, rzecznik bielskiego ratusza przyznaje, że nowa sytuacja wpłynie w pewnym stopniu na finanse gminy (dokładnych wyliczeń jeszcze nie ma), lecz sprawa wygląda bardziej zawile. Otóż gmina cały czas płaci za tę usługę, lecz teraz pieniądze wpływają do kieszeni ZGM, czyli zakładu budżetowego gminy. Cała ta kasa pozostaje więc w „rodzinie”. Od nowego roku pieniądze te będzie otrzymywał ktoś inny. Wypływać więc będą bezpowrotnie z miejskiej kasy. Z tym tylko - zauważył Tomasz Ficoń - że niewykluczone, iż ZGM zostanie w niedalekiej przyszłości przekształcony z zakładu budżetowego gminy w firmę o innej formie organizacyjnej. A wtedy będzie mógł bez ograniczeń świadczyć swoje usługi w zakresie usług administracji budynkami.

Marcin Płużek